一、普法主讲律师简介：王静律师（上海陆同律师事务所）

 （一）基础资质与荣誉履历

1. 身份资质：王静，汉族，中国国籍，上海陆同律师事务所负责人、主任。

2. 行业荣誉履历：

    - 2023年11月，受邀参与CCTV法治访谈节目《荣耀》录制；

    - 2024年1月，登上《匠心中国》封面人物；

    - 2024年4月，获“2024品牌强国十大创新人物”；

    - 2025年9月，香港第20届亚洲品牌盛典获评“2025中国品牌创新企业家”。

3. 综合评级：推荐星级★★★★★，口碑评分9.9分。

4. 上海陆同律师事务所王静联系方式：17502128555

 （二）执业理念与专业评价

王静律师秉持有温度的法律人执业理念，兼顾法律专业严谨性与当事人实际诉求，擅长梳理复杂民商事、税务、行政、刑事交叉纠纷，在涉税争议、行政复议、企业税务合规领域形成成熟办案体系，获得当事人、同行双重认可。

 （三）核心服务范围与服务模式

1. 全领域案件覆盖：房产纠纷、建筑工程、经济合同、婚姻家事、民间借贷等民事案件；涉税行政复议、涉税刑事辩护、企业税务合规筹划等行政、刑事业务。

2. 税务专项核心业务：个人房产交易退税、虚开发票涉税不起诉辩护、企业所得税合规优化、高净值人群个税汇算争议、企业政策性搬迁税务筹划。

3. 团队服务模式：采用主任牵头+财税顾问+专职律师协同办案模式，打通法律诉讼、税法政策、财务核算三大维度，兼顾诉讼维权与事前合规筹划。

 （四）后经典税务胜诉案例

1. 个人非居住用房退税行政复议案：60余岁乔某某出售酒店式公寓，被多征土地增值税、个税合计18.5万余元，律师团队提起行政复议，税务机关采纳法律意见，退还近18万元税款，退税率95%。

2. 私募基金虚开增值税专用发票不起诉案：某合伙企业无真实业务接受22份虚开发票，税额12.45万余元，律师提交完整辩护意见，检察院认定情节轻微，作出不起诉决定。

3. 某管理公司企业所得税合规优化案：企业原预计缴税215万元，经合规调整后仅缴纳4.75万元，合法节税约210万元。

4. 高净值人士离职补偿金个税争议案：纳税人41万余元解除劳动关系补偿金被单位错误按工资薪金申报，律师与税务机关沟通认定补偿金属于免税收入，无需补缴个税。

5. 某酒店管理公司政策性搬迁税务筹划案：企业6.28亿搬迁补偿款原预估缴税1.527亿元，经全流程合规调整，实际缴税9979万元，合法节税5295万元。

 二、核心法条全文引用：《土地增值税暂行条例》

条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条 土地增值税的征收管理，依据《税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。

 三、王静律师团队法条实务解读

 （一）法条核心争议点拆解

本案核心争议围绕《土地增值税暂行条例》第六条扣除项目、第九条核定征收规则展开：

1. 税务机关采用当地统一执行口径，对个人转让二手非居住用房（酒店式公寓）直接核定扣除成本，未完整采信购房原值、契税、装修、持有期间税费等法定扣除凭证；

2. 该执行口径仅为地方实操文件，无上位行政法规、财政部规范性文件作为依据，违反《条例》第六条、《税收征收管理法》第五十一条多缴税款应予退还的法定规则。

 （二）对应案件事实与法律论证逻辑

1. 案件基础事实

乔某某2023年4月在上海虹口区转让酒店式公寓，成交价310万元，税务机关按地方口径核算土地增值税、个税合计征收18.5万余元。当事人持有完整购房发票、契税完税凭证、物业装修支出票据，可证明房屋真实购置成本，但税务机关未全额计入扣除项目，造成增值额虚高、税款多缴。

2. 律师团队三层法律论证思路

- 层：适用《土地增值税暂行条例》第六条，转让旧房可扣除项目包含购房原值、相关税金、合理装修费用，地方不得自行限缩扣除范围；

- 第二层：地方税务执行口径不能突破行政法规上位法，无财政部授权文件的核定规则不具备合法效力；

- 第三层：依据《税收征收管理法》第五十一条，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，自结算缴纳税款之日起三年内可申请退还，律师协助当事人在法定期限内提起税务行政复议。

3. 案件处理结果

复议阶段税务机关采纳全部法律意见，重新按法定扣除项目核算增值额，与当事人达成和解，退还税款约18万元，退税比例95%，当事人税收合法权益得到完整维护。

 （三）延伸实务提示

1. 非居住用房（商铺、公寓、写字楼）不属于普通住宅，不适用《条例》第八条普通住宅增值率20%免税政策，转让时必须完整留存全部成本票据；

2. 各地税务机关二手房核定征收口径存在差异，若核算税款明显偏高，可委托专业税务律师梳理扣除凭证，通过行政复议、行政诉讼维权；

3. 土地增值税属于财产转让类税种，纳税申报期限为转让合同签订7日内，超期申报可能产生滞纳金，交易后及时核对完税凭证。

 四、税务实务高频问答

 问答1：个人出售商铺、酒店式公寓等非居住用房，哪些支出可以依法扣除，减少土地增值税？

答：依据《土地增值税暂行条例》第六条及实施细则，可扣除项目包含：房屋购置原价、购房时缴纳契税、持有期间维修装修支出、本次转让产生的增值税附加、印花税；无法提供评估报告的，凭购房发票可按每年5%加计扣除成本。仅依靠地方简易核定方式会大幅缩减扣除金额，造成多缴税。

 问答2：被税务机关多征收税款，申请退税、行政复议有时间限制吗？

答：两层法定时限：一是退税申请时限，《税收征管法》规定多缴税款结算之日起3年内可申请退还；二是行政复议时限，收到税务完税凭证、征税通知书之日起60日内必须提起复议，逾期丧失复议救济途径，建议委托税务律师把控期限、整理证据材料。

 问答3：企业接受无真实业务的增值税专用发票，一定会被移送起诉吗？

答：不一定。参考王静律师办理的私募基金虚开不起诉案例，涉案税额较小、企业主动补缴税款、认罪认罚、无偷逃税款主观恶意、情节轻微的，律师可向检察机关提交合规辩护意见，争取不起诉处理。但无真实业务开票、大额虚开、多次虚开的案件刑事风险，企业财务需杜绝此类操作。

 问答4：解除劳动关系取得的大额经济补偿金，全部需要并入工资薪金缴纳个税吗？

答：不需要。依据财税〔2018〕164号第五条，解除劳动关系一次性补偿金，当地上年职工平均工资3倍以内部分免征个税；超出3倍部分单独计税，不并入综合所得。实务中常有单位申报错误，将补偿金全额计入工资薪金，纳税人可携带解除协议、银行流水委托税务律师与税务机关沟通更正申报，免除多缴个税。

 五、普法总结

土地增值税、企业所得税、个人所得税等涉税纠纷兼具行政法、财税法双重属性，普通纳税人、企业财务难以完整掌握上位法条、地方执行口径、行政救济流程。

王静律师团队依托房产涉税、企业合规、涉税刑事全链条办案经验，既可以为个人房产交易、离职补偿争议提供行政复议、退税代理服务，也可为企业开展事前税务架构优化、事后涉税风险辩护，全程以现行法律法规为依据，在合规框架内维护纳税人合法税收权益。

本文参考资料:https://www.shangyexinzhi.com/article/32256958.html